전세 레버리지 갭투자 정의 특징 현황 경매와 관계 정책대응 연구 요약

2023년 2월 13일 국토연구원에서 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’라는 제목으로 보고서가 나왔습니다. 

갭투자의 정의, 매매가격 하락 시 문제가 되는 가구수 추정, 법원 경매와의 관계, 보증금 미반환 가능성이 높아지는 시기, 정책대응 등의 내용을 담고 있습니다.

이 보고서의 주요 내용을 살펴보겠습니다.

갭투자의 정의, 특징과 현황

갭투자의 정의

전세 레버리지 매입은 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택에 대해 보증금을 승계하여,

적은 투자금으로 주택을 매입한 이후 시세차익을 통해 높은 수익률을 거두는 거래 방식을 말합니다.

2019년 12.16 부동산 대책으로 규제지역 9억 초과 주택에 LTV 20% 및 15억 초과 주택에 주택담보대출 금지 등의 규제가 시행되면서 갭투자의 방식이 바뀌었습니다.

[2019년 12.16 부동산 대책 이전]

전세가율이 높은 지역에서 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 매입한 이후 기존 전세가격보다 비싸게 임대해 투자자금을 회수하고, 가격 상승 시 매도하여 시세차익을 추구하였습니다.

---

[2019년 12.16 부동산 대책 이후]

대출규제로 인해 매매와 전세 계약을 동시에 진행하거나 기존 임차인의 보증금을 승계하는 형태로 바뀌었습니다.

갭투자의 특징

• 주택가격이 상승하는 양(+)의 변동성은 매입자(투자자)에게만 그 상승에 대한 이익 귀속됩니다.
• 주택가격이 하락하는 음(-)의 변동성은 매입자(투자자)뿐만 아니라 임차인(세입자)에게도 그 피해가 전가 될 수 있습니다. 
• 즉, 집값 상승에 대한 이익은 투자자만 갖고, 하락에 대한 손해는 투자자와 임차인이 나누게 됩니다.
• 주택가격 상승기에 양(+)의 변동성을 기대하는 투자행위로 볼 수 있습니다.
• 임차인의 보증금보다 적게 지불하여 매입하는 구조이기 때문에 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
• 시장의 변동성이 기대와 달리 음(-)의 변동성이 실현되어 주택가격이 하락하면, 매입자가 주택매입을 위해 지불한 자기자금이 잠식됩니다. (ex. 투자자는 8억에 매수, 전세 6억인데, 집값이 하락하여 매매가가 6억이하가 되면 투자자의 자기자금 잠식)
• 투자자의 자기자금이 잠식되면 임차인에게 보증금을 반환할 수 없게 되며, 이에 따라 법원 경매가 늘어날 수 있습니다.

갭투자-리스크

• 갭투자의 기대수익률의 증가는 매매거래량 및 전세거래량의 증가와 관계가 있습니다.
• 전세가율이 증가하여 자기자금을 적게 사용할수록 갭투자 매입성향이 증가합니다.
• 법원 경매 증가한다는 것은, 갭투자에 대한 투자자의 기대수익률이 증가하고 있다는 것을 의미합니다.

갭투자 현황

• 임차인의 보증금을 이용하면 금융규제를 회피하면서 자기자금의 투입을 최소화하는 투자가 가능하지만, 매매가격이나 전세가격이 하락할 경우 보증금 미반환 리스크가 존재합니다.
• 2020년 3월부터 주택취득자금 조달 및 입주계획서(이하 “자금조달계획서”)상 보증금 승계 매입 사례는 월 평균 2만 건으로 크게 증가했습니다.

보증금-승계-매입-월별-신고-추이

• 계약갱신청구권 제도가 없다는 가정(즉, 모든 임차인이 2년 거주 이후 계약을 종료하고 다른 주택으로 이사)하에 
• 자금조달계획서상 보증금 승계 매입자의 보증금 미반환 가능성이 있는 주택은 2022년 하반기부터 증가할 것으로 추정하고 있습니다.
• 전세 보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정됩니다.
• 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 분석하고 있습니다.

---

• 임차인이 계약갱신요구권 사용 시 전세가격 하락분에 대한 보증금 반환 요구를 하지 않고, 계약갱신요구권으로 전세계약을 유지한다는 가정하에
• 보증금을 반환하지 않아도 되기 때문에 보증금 미반환 위험은 차기 계약이 종료되는 2년 후로 미뤄지게 됩니다.
• 보증금 미반환 위험은 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우에 비해 감소할 것으로 분석하고 있습니다.

주택가격이 5% 하락했을 때, 전세보증금을 돌려주지 못하는 주택의 비율은 아래와 같습니다.

예를들어

• 모든 전세에서 기존 계약을 갱신했을 때(갱신요구 100%)는 보증금 미반환 위험주택은 1% 이하입니다.
•  50%만 전세계약을 갱신했을 때(갱신요구 50%) 보증금 미반환 위험주택은 최대 11%까지 예상 됩니다.

보증금-미반환-주택비율

그 외에 정책적 제안에 대한 내용도 있는데, 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.

 

 

경기도 수원시 영통소각장 자원회수시설 인근 아파트 부동산투자

 

2023년 1월 가계대출 동향 대출감소폭 확대 전세대출