전세사기 피해 방지방안 요약 및 해설

전세사기 피해 방지방안

부동산 경기가 하락세로 전환됨에 따라 전세사기피해 관련 관심이 늘어나고 있습니다. 이에 국토교통부에서 전세사기 피해 방지방안을 발표하였습니다. 전세사기 피해 방지방안 내용을 요약하여 전달드리겠습니다.

 

전세사기 피해 예방

임차인 입장에서 전세사기가 발생할 가능성이 있다는 사실만으로도 엄청난 스트레스에 시달리게 됩니다. 전세금이 세입자의 전재산인 경우가 많기 때문입니다. 임차인 입장에서는 전세를 구할 때, 집주인이 과연 믿을만한 사람인지 도저히 알 방법이 없습니다. 그나마 조금 기댈만한 곳이 공인중개사인데, 공인중개사도 어떤 집주인인지 정확히 알 수 없을뿐더러, 공인중개사의 선의에 임차인의 전재산을 걸기에는 위험이 너무 큰 것이 현실입니다.

 

1. 임차인 정보제공 확대

    가. 자가진단 안심전세 APP 구축

결국 임대인에 대한 정보공개가 필수적인데요, 정부에서는 '자가진단 안심전세 App'을 내년 1월에 출시한다고 합니다.

자가진단 안심전세 App에 포함될 정보는

• 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준
• 악성임대인 명단
• 임대보증 가입 여부
• 불법·무허가 건축물 여부
• 사회 초년생을 위한 임대차 계약 시 주의사항, 필요사항 등

이 제공될 예정입니다.

제공될 예정인 정보는 전에는 제공되지 않다가 새롭게 제공되는 것도 있지만, 현재도 본인이 찾으면 충분히 알 수 있는 정보도 있습니다.  ex. 불법, 무허가 건축물 등

 

    나. 선순위 권리관계 확인 권한 부여

전셋집이 경매에 넘어갈 때, 내 전세금이 변제되는 순위를 알 수 없는 것이 가장 큰 문제입니다. 따라서 선순위 권리관계 확인 여부가 전세사기 예방의 가장 핵심이 될 것으로 보입니다.

따라서 정부는

• 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 체납 사실 의무 제공
• 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 선순위 보증금 정보 의무 제공
• 임차인(세입자)은 임대인(집주인)의 동의 없이 임대인의 세금(국세, 지방세) 체납 확인 가능

하도록 제도를 개선할 계획입니다.

 

2. 안전한 거래환경 조성

    가. 임대사업자 관리 강화

• 등록임대사업자가 HUG에 보증가입 신청하는 경우, HUG가 임차인에게 즉시통보
• 임차인(세입자)은 HUG 또는 자가진단 안심전세 APP을 통해 임대사업자의 보증가입 여부 확인 가능

    나. 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

• 전세사기 의심 매물을 신고할 경우, 포상금 지급

정부에서는 전세사기 의심 매물 신고 포상금을 통해 공인중개사 등에 의해 시장감시기능을 예상하지만, 그 지역에서 자신의 이름을 걸고 계속 영업을 해야 하는 공인중개사의 특성상 포상금을 받으려고 과연 전세사기매물을 신고할까 싶습니다. 

 

   다. 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산청체계 마련

• 믿을만한 감정평가사의 추천으로 신축빌라 등의 시세를 적정하게 반영
• 공시가 적용기준을 기존 150%에서 140%로 낮춤

믿을만한 감정평가사로 적정시세를 판단한다고 하는데, 그럼 정부는 지금 감정평가사는 믿지 못하겠다는 의미인 것 같습니다. 그렇다면 믿을만한 감정평가사의 기준은 무엇이고 어떻게 믿겠다는 것인지는 좀 의문입니다. 따라서 이 부분은 전세를 구하는 세입자 입장에서는 크게 도움이 될만한 부분은 아닌 것 같습니다.

 

    라. 고전세가율 지역 관리

• 아파트와 빌라의 전세가율 공개를 시·군·구 및 읍·면·동 단위로 확대
• 보증사고 현황 및 경매낙찰 현황을 시·군·구 단위로 제공

전세가율 및 보증사고, 경매낙찰 현황을 더 작은 단위로 공개하면 전체적인 시장의 위험도는 판단할 수 있겠지만, 세입자에게는 크게 도움되지는 않을 것 같습니다.  누가 전세가율이 높은 지역을 가고 싶겠습니까.. 어쩔 수 없이 가는거지..

 

3. 임차인의 법적 권리 강화

    가. 최우선 변제금액 상향

최우선변제금이란 집이 경매로 넘어갔을 때, 담보설정 순위와 관계없이 세입자가 보증금의 일부를 최우선적으로 받을 수 있는 금액을 말합니다.

현재 최우선변제금은 서울 5천만원, 과밀억제권역은 4.3천만원 광역시는 2.3천만원, 그 외 지역은 2천만원입니다.

올해 4분기에 최우선 변제금액을 상향을 추진한다고 합니다. 이미 사고 발생 후의 일이라 세입자에게 타격이 가는 것은 피할 수 없지만, 그래도 약간이라도 도움은 될 것 같습니다. 채권자 입장에서는 싫어할만한 일이겠네요.

 

    나. 임차인 대항력 보강

임차인의 대항력은 전입신고 다음 날부터 생기는데, 이러한 절차 때문에 문제가 생기는 경우가 많았습니다. 따라서 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다고 합니다.  세입자에게 긍정적인 변화이나, 그 특약이 의무는 아니라, 과연 현실에 적용할 수 있을까 의문입니다. 아마도 전세계약 시 그 부분을 명시하지 않고 은근슬쩍 넘어간다거나, 그러한 특약을 세입자가 요구할 경우에는 계약이 성사되지 않을 확률이 높아 보입니다.

대항력발생-예

전세사기 피해 지원

전세사기가 발생하지 않으면 좋겠으나, 현실적으로 전혀 발생하지 않기는 어려울 것입니다. 그래서 전세사기 피해를 당했을 경우 받을 수 있는 지원도 제공합니다.

 

1. 피해 회복 원스톱 서비스 제공

• 금융서비스
• 임기거처 마련
• 임대주택 입주
• 법률상담

등의 서비스를 원스톱으로 제공합니다.

 

2. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금 지원

•  1%대 초저리 자금 대출 지원
• 전세보증금 반환보증료 지원(청년, 신혼부부 대상)

3. 긴급 거처 제공

•  HUG가 강제관리 중인 주택에 시세의 30% 이하로 임시거처 제공

전세사기 단속 및 처벌 강화

1. 전세사기 단속 강화

국토부와 경찰청에서 전세사기 특별단속을 실시하고 있다고 합니다. 그런다고 전세사기가 없어지진 않겠지만, 그래도 전세사기 발생 건수를 낮추는 데는 약간의 도움이 될 것입니다.

 

2. 전세사기 관련자 처벌

•  전세사기 임대사업자는 사업자 등록 불허
• 기존 등록된 사업자는 등록 말소
• 공인중개사, 감정평가사 처벌 강화

 

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전세사기는 발생하면 그 당사자 입장에서는 피해가 어마어마합니다. 전세사기 사후 처벌도 중요하지만, 세입자 입장에서는 사기를 당하지 않도록 스스로 준비하고, 미리미리 조심하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다.  저도 제 주변 친구들 중에 전세사기의 가능성이 보이는 곳에 살고 있는 친구들이 있는데, 그러한 친구들은 보통 집 문제에 별로 관심이 없거나, 막연히 괜찮겠지라고 생각하는 경우가 많더라고요. 그래서 제가 할 수 있는 범위에서 그 친구들을 도와주려고 노력하고 있습니다.  이 글을 보시는 모든 분들에게 전세사기와 같은 피해가 없기를 진심으로 기원합니다.