재건축부담금 합리화 방안 정리

2022년 9월 29일 재건축부담금 합리화 방안에 대한 국토교통부의 발표가 있었습니다. 문재인 정부 집권 기간 집값 급등으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 대출규제 등 재건축을 가로막는 규제들이 있는데요, 이 중 재건축부담금(재건축초과이익환수제)가 어떻게 내용이 완화되었는지 알아보겠습니다.

 

이번 재건축부담금 합리화 방안은 크게 세가지입니다.
1. 부과기준 현실화
2. 부과 개시시점 조정
3. 공공기여 감면 인센티브
4. 1세대 1주택자 재건축부담금 감면 신설
5. 1세대 1주택 만60세이상 고령자 재건축부담금 유예

 

1. 부과기준 현실화

현행

• 초과이익 0.3억부터 시작
• 초과이익 1.1억 초과 시, 최고 부과율 50% 적용
• 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간: 단위 2천만 원

문제점

• 초과이익 환수금액이 높게 책정되어, 재건축 아파트 소유자의 부담이 높음.

개선

• 초과이익 1억부터 시작
• 초과이익 3.8억 초과 시, 최고 부과율 50% 적용
• 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간: 단위 7천만 원

개선효과

재건축초과이익 부담금 감소로 재건축 활성화

 

초과이익-부과기준-개선

 

 

2. 부과 개시 시점 조정

현행

• 재건축부담금 기준 시점: 추진위원회 구성 승인일부터

문제점

• 시점과 종점 간 기간이 길어, 재건축부담금이 상승함
• 정비사업의 실질적 사업주체는 추진위원회가 아닌 조합임

개선

• 재건축부담금 기준 시점: 조합설립인가 시점부터

개선효과

• 초과이익 산정 개시시점과 종점의 기간이 짧아져, 초과이익이 작게 잡히고, 재건축 부담금이 적어짐

재건축부담금-부과개시시점-개선

 

3. 공공기여 감면 인센티브 

현행

• 재건축 사업 시, 단지 내에 공공임대를 넣거나 공공분양으로 공공기관에 공급할 경우, 용적률 상향의 혜택이 있음
• 재건축 초과이익 산정 시, 공공임대 및 공공분양 매각대금도 재건축 초과이익에 포함되어 계산함

문제점

• 공공임대 및 공공분양 분에 대한 매각대금이 재건축 초과이익에 산입되어 재건축부담금이 늘어나는 문제가 있음
• 재건축부담금이 늘어나므로 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있음

개선

• 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 재건축 초과이익 부담금 산정 시 초과이익에서 제외

개선효과

• 재건축부담금이 감소하여 재건축 시 공공주택 공급 확대

 

1세대 1주택자 재건축부담금 감면 신설

현행

• 주택보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이, 재건축아파트 보유 시, 일률적으로 재건축부담금 부과

문제점

• 1주택 실수요자에게 과도한 부담금 부과로 인해 실수요자의 주거안정 저해

개선

• 1세대 1주택자에게, 재건축 아파트 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우, 부담금 단계별 감면
• 다만 준공시점에 1세대 1주택이어야 하고, 보유 기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함

개선효과

• 1세대 1주택 실수요자에게 부과되는 과도한 재건축부담금 완화로 재건축 활성화

1세대1주택자-부담금감면

 

1세대 1주택 만60세이상 고령자 재건축부담금 유예

현행

• 나이와 상관없이 재건축부담금 부과

문제점

• 고령자의 경우, 소득이 없어 높은 금액의 재건축부담금을 납부할 수 없는 경우가 많음.

개선

• 1세대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속․증여․양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선

개선효과

• 고령층의 경우, 재건축부담금을 납부할 수 없는 경우가 많아 재건축을 반대하는 경우가 많았는데, 납부 유예로 고령층에게도 재건축 활성화 기대 가능

 

종합적인 기대효과

부과 단지수 변화

 

부과금액변화

 

최근 집값 하락추세로 국가에서 부동산 관련 규제를 풀기 쉬운 환경이 오고 있습니다. 앞으로 집값 하락이 지속될 경우, 대출규제 완화 등 추가적인 규제완화가 예상됩니다. 추가적으로 규제가 더 풀릴 때까지 투자 등의 결정은 일단은 기다리는 것이 좋겠다고 판단을 하고 있습니다.

 

[부동산 기초자료] - [정책]세종: 투기지구에서 조정대상지역으로, 인천: 투기과열지구에서 조정대상지역으로, 지방 광역시 및 도: 조정대상지역 전면 해제