부동산 규제, 대출 완화-제11차 비상경제민생회의

2022년 10월 27일 제11차 비상경제민생회의 보도자료가 배포되었습니다.  보도자료 제목에 부동산이란 말은 없지만, 부동산 규제 완화에 관한 내용입니다.  주요 내용은 1. 청약당첨자 기존주택 처분기한 연장(6개월 → 2년) 2. 중도금 대출보증 확대(9억 이하 → 12억 이하) 3. 규제지역 추가 해제 검토 4. 금융규제 정상화(무주택자, 1주택자 LTV 50% 단일화) 5. 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용 입니다.

 부동산 관련 최근 정책

미국의 금리 인상 여파로 부동산 시장의 변화가 가팔라지고 있습니다. 이러한 시장상황에 대응하기 위한 정부의 정책이 발표되고 있는데요, 최근 발표된 부동산 정책은 다음과 같습니다.

•  2022. 10. 25 . 청년, 서면 내집마련 기회 확대, 공공분양 50만호 공급

[부동산 기초자료/정책] - 청년, 서민 내집마련 기회 확대, 공공분양 50만호 공급 보도자료 핵심요약

 

• 2022. 9. 29. 재건축부담금 합리화 방안

[부동산 기초자료/정책] - 재건축부담금 합리화 방안 정리

 

• 2022. 9. 26. 투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역 변경 및 해제

[부동산 기초자료/정책] - 세종: 투기지구에서 조정대상지역으로, 인천: 투기과열지구에서 조정대상지역으로, 지방 광역시 및 도: 조정대상지역 전면 해제

 

• 2022. 9. 2. 전세사기 피해 방지방안

[부동산 기초자료/정책] - 전세사기 피해 방지방안 요약 및 해설

 

•  2022. 8. 16. 국민 주거안정 실현방안

[부동산 기초자료/정책] - 2022년 8월 16일 국민 주거안정 실현방안 요약 및 리뷰

 제11차 비상경제민생회의 주요내용

부동산 관련 규제해제의 주요내용은 아래와 같습니다. 

1. 청약당첨자 기존주택 처분기간 연장

• 적용대상: 투기과열지구 등에서 기존주택 처분 조건으로 청약에 당첨된 1주택자
• 현행: 분양받은 주택의 입주가능일 이후 6개월 내에 기존주택 처분
• 개선: 처분기한을 6개월에서 2년으로 연장

Comment

이러한 정책이 나온 배경에는 현재 주택 매매시장의 거래가 역대급으로 낮기 때문입니다. 따라서 청약을 받은 1주택자 입장에서는 급하게 기존주택을 처분하지 않아도 될 것 같습니다. 

다만 주어진 시간이 2년인데, 2년 내에 주택거래가 활성화되지 않을수도 있으므로, 청약을 받은 1주택자는 시장의 상황을 잘 보셔야 할 것 같습니다. 

2. 중도금 대출보증 확대

• 적용대상: 주택청약 당첨자
• 현행: 중도금 대출 보증은 분양가 9억 이하 주택에만 가능, 9억 초과 주택은 중도금 대출 불가
• 개선: 12억 이하 주택은 중도금 대출 가능

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중도금 대출 금액 완화 정책이 나온 배경에는

• 2014년 이후 주택가격 급상승으로 인해 9억 이하의 주택 수가 별로 없음
• 최근 원자재 상승으로 인한 분양가 상승
• 둔촌주공과 같은 대규모 분양을 앞두고 청약시장을 살리기 위한 조치

로 볼 수 있습니다.

분양가격 12억까지 중도금 대출이 가능하므로, 둔촌주공의 59㎡의 경우 중도금 대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다

하지만 84㎡의 분양가가 12억 이상으로 나올 경우, 중도금 대출을 받을 수 없으니, 청약 경쟁률 등에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

서울에서 주택가격이 비싼 강남구, 서초구, 송파구 등 일부 지역을 제외하면, 84㎡도 중도금 대출을 받을 수 있는 지역이 많아질 것으로 보입니다. 따라서 현재 주택시장이 냉각기이긴 하지만 서울에서 입지가 괜찮은 곳의 청약경쟁률은 여전히 높을 것으로 예상됩니다.

3. 규제지역 추가 해제 검토

11월 중 투기과열지구 및 조정대상지역이 추가로 해제될 예정입니다.

4. 금융규제 정상화 방안

• 적용대상: 무주택자, 1주택자
• 현행: 보유주택, 규제지역, 주택가격에 따라 LTV 차등 적용
• 개선: 규제지역 내 무주택자, 1주택자(기존주택 처분조건부)에게는 주택가격과 무관하게 LTV 50%로 단일화

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대출규제가 점차 해제되고 있습니다만, DSR 규제가 여전히 남아있어, 무주택자에게 크게 도움이 되지는 않을 것 같습니다.
하지만 1주택자의 갈아타기 수요를 촉진할 수 있을 것 같습니다. 단 기존 주택을 저가에라도 팔 의향이 강력하게 있는 사람에게만 해당하는 내용일 것 같습니다.

5. 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용

• 적용대상: 15억 초과 아파트 구매 의향이 있는 무주택자, 1주택자(기존 주택 처분 조건부)
• 현행: 15억 추과 아파트 주택담보대출 불가
• 개선: 투기지구, 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 주택담보대출 허용 및 LTV 50%  적용

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15억 초과 아파트 대출불가 규제가 드디어 풀렸습니다.

15억 초과 아파트를 매수하기에는 현금 여력이 약간 부족한 무주택자 및 1주택자에게는 좋은 기회가 될 것 같습니다.

다만 시장상황이 계속 안좋아지는 추세라, 그 추세를 관심있게 지켜봐야 합니다.

그리고 매수를 해도 버틸만하다는 판단이 들면 행동에 옮길 생각을 하고 있어야 할 것 같습니다.