금리인상 후 집값하락, 그 이후는 부동산 침체? 폭락?

 

국토연구원에서‘주택 가격에 대한 금리의 시간가변적 영향 연구’란 제목으로 보고서가 발간되었습니다.

 

내용도 많고, 상당히 전문적인 내용을 포함하고 있는 자료이므로,

 

관심이 있으신 분께서는 원문을 직접 읽어보시기를 권해드립니다.

 

아래는 보고서 요약 및 제 의견입니다.

 

분석 배경

• 2022년 현재 우리나라는 2020년 이후 0%대의 유동성 확대로 인한 화폐적 현상과
• 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 공급체인 붕괴 영향이 지속되고 있는 상황임
• 세계 각국은 금리인상을 통해 고물가를 대응하고자 하는 상황임
• 금리인상이 지속될 것으로 기대되는 상황에서 금리가 주택시장에 미치는 영향력에 대한 실증이 필요한 상황임

 

분석 결과

• 우리나라가 기준금리제도가 도입된 것은 199년 5월임
• 이때 이후 기준금리를 낮춰 통화정책을 완화적으로 운용한 기간은 163개월(59%)이며
• 기준금리를 올려 통화정책을 긴축적으로 운용한 기간은 115개월(41%) 임

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• 그런데 통화정책을 긴축적으로 운용한 기간과 완화적으로 운용한 기간 간에는 속도의 차이가 있음
• 완화적으로 운용하는 경우는 금융위기나 코로나 같은 위가 상황이 발생했을 때라서 빠른 대응이 필요한 경우임 

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•  2008년의 10월과 12월의 경우에는 한 번에 100bp를 내렸고
• 2001년 9월과 2009년 1월 , 2월 및 2020년 3월에는 50bp를 인하하였음

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• 금리를 내려 통화정책을 완화적으로 하는 시기에 주택 가격은 상승하고
• 금리를 올려 긴축적으로 하는 시기에 주택가격은 상승폭이 둔화하거나 하락하는 경향이 확인됨

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• 1990년대 말~2000년대 초에는 금리의 변동에 따른 주택의 가격 변동폭이 컸으나
• 2000년대 후반 이후로는 그러한 변동성이 약화되는 경향을 보임

통화정책 기간별 주택가격 변동률 추이

• 2020년~2021년의 주택 가격 상승시기 및 2022년의 주택가격 하락시기는 과거에 비해 금리 충격의 영향력이 커진 시기로 분석됨
• 최근 3년 간의 주택가격 변동에 금리충격의 영향력이 커진 이유는 과거에 비해 주택 매입 시 대출의존이 높아졌기 때문
• 2021년 8월부터 시작된 금리인상 이후 6번째 금리인상시기인 현재, 충격 반응 크기는 더 커지고, 충격반응 시기는 빨라지고, 충격의 지속 기간이 길어진 것으로 분석됨
• 앞으로 금리인상이 지속될 경우, 주택시장은 침체의 가능성이 높음

기준금리 인상시기 금리충격의 주택가격 하락반응

앞으로 과제

• 금리 충격의 영향이 과거에 비해 커진 현재 상황을 고려할 때, 통화정책에 따라 주택 가격의 변화가 생길 수 있음을 고려할 것
• 금리정책 시 유동성이 주택시장에 과도하게 흘러 들어가지 않도록 모니터링과 정책적 보완이 필요함
• 해외 주요국의 사례를 분석하여 금리변동에 따른 주택시장의 변동성을 줄일 수 있는 방안 마련이 필요함

 

나의 의견

이 보고서에 ‘금리하락기와 금리상승기의 주택가격의 등락폭이 대칭적이지 않은 것으로 확인된다’는 문구가 있습니다.

이 문구의 의미는, 주택가격이 0을 기준으로 대칭적으로 상승과 하락을 한다는 것이 아니고,

 

주택가격의 변동률은 대체로 상승구간에 있었고, 일부 구간에서만 하락구간에 있었다는 의미입니다.

 

즉, 금리의 변동과 상관없이 대체적으로 주택가격은 상승한다는 말입니다.

또한 

이 보고서에서 유의하여 봐야 할 것은,

주택의 매매가격을 무엇을 기준으로 산정했느냐입니다.

이 보고서에서도 밝혔듯이 주택가격의 지역적 범위가 전국입니다. 

언론에서 주로 보도되는 대상이기도 하고, 우리가 보통 관심을 갖고 있는 주택도 서울, 수도권의 아파트입니다. 

따라서 실제로 체감되는 금리의 영향과 보고서에서 말하는 금리의 영향과는 차이가 있는데, 

 

아마도 체감하는 주택가격에 대한 금리의 영향은 이 보고서에 나온 결과보다는 더 클 것 같습니다.

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보고서 전반적으로 금리인상에 따른 부동산폭락 또는 하락에 대해 직접적으로 언급한 부분은 없으나,

 

부동산침체에 대한 경고를 하고 있고 요즘 나오는 뉴스들을 보면 

 

주식 폭락, 암호화폐 폭락이 나왔고, 이제 부동산 차례라는 말이 많이 나오고 있습니다.

 

각자 상황에 맞게 어려운 상황을 이겨내야 할 시기인 것 같습니다.