부동산 세금 절세하려면 어떤 방법이 있지?(김윤석의 디테일한 부동산 절세비법)

김윤석의 디테일한 부동산 절세비법

 

이번에 읽은 책은 김윤석의 디테일한 부동산 절세비법입니다

 

전반적으로 부동산과 관련된 세금의 기초에 대해서 다루고 있습니다.

 

제가 느낀 이 책의 장점은,

• 각 장마다 간단하게 핵심 내용이 정리되어 있어서, 한 장을 다 읽은 후 리마인드 하기 좋았습니다.
•  문답식으로 세금에 대해 서술되어 있는 부분이 있어서, 질문을 먼저 읽고, 답을 보기 전에 그 질문에 대한 답을 스스로 한번 생각해 볼 수 있게 되어있는 구성이 좋았습니다.

 

제가 느낀 이 책의 단점은

• 부동산 세금이 개인마다 상황이 다 달라서,  책의 제목처럼 ‘디테일하게' 적용을 할 수 있는 사례는 많지 않은 것이 아쉬웠으며,
• 오타가 일부 있어서 책의 완성도가 살짝 떨어지는 느낌이 들었습니다.

예를 들어

• 조사대상지역 => 조정대상지역
• 종합부동산세 11억
• 양도소득세 계산 부분에서 금액 오류
• 범인 -> 법인
• 상속으로 인해 2 주택이 되었을 때, 일반주택에 대한 내용이 오류로 추정됨

 

 

세금정책이 수시로 바뀌기 때문에,

 

책이 비교적 최근에 나왔음에도 지금의 상황과 내용이 맞지 않을 수 있습니다.

 

아래는 책의 목차 및 각 목차별 요약입니다.

 

1장 부동산 절세, 개념부터 제대로 알아야 성공한다

부동산 절세란 무엇인가?

합법적으로 세금을 줄이는 행위

 

탈세와 절세를 구분하자

절세의 예: 노후 빌라 리모델링

탈세의 예: 업, 다운계약서

 

부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다

임대소득세, 종부세, 양도소득세, 상속세, 증여세는 국세

취득세, 재산세는 지방세

 

부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다

납세의무자, 과세대상, 과세표준, 세율, 납세지

 

초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

국세라면 홈택스, 지방세라면 위택스에서 환급신청을 할 수 있다

ex. 업무용으로 등록된 오피스텔을 주거용으로 사용할 때 재산세 환급

 

2장 부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?

부동산 투자, 어떻게 시작할까?

부동산 공부는 부동산 전문 방송이나 사이트를 보는 것부터 시작하면 좋다.

 

자신과 가장 잘 맞는 부동산을 정하면 유리하다. ex. 재개발, 재개발, 재건축, 재건축, 단독주택단독주택 리모델링, 아파트, 소형주택, 경매, 토지 등등

 

부동산 구입 시 내는 세금: 취득세

부동산은 취득한 날로부터 60일 이내에 취득세를 내야 한다.

 

계약서상의 잔금지급일보다 실제 잔금지급일이 늦어지는 경우도 있는데,

 

개인 간의 거래 시 취득일은 계약서상의 잔금일로 적용된다

 

부동산 보유 시 내는 세금: 재산세

6월 1일을 기준으로 부과

 

과세표준 = 시가표준액 X 공정시장가액비율

 

재산세액 = 과세표준 X 세율

 

*공정시장가액비율: 주택 60%, 건물, 토지: 70%

 

부동산 보유 시 내는 세금: 종합부동산세

주택: 재산세 과세 대상인 주택을 인별로 합산해,

그 공시가격 합계액이 6억을 초과하는 자에게 부과

(1세대 1주택자의 경우 11억 원을 초과하는 주택이 과세대상)

 

과세기준일: 6월 1일

 

종합합산과세 대상 토지: 개별공시지가 합계액이 5억 원을 초과하는 경우 부과

 

별도합산과세 대상 토지: 경우 공시지가 합계액에 80억 초과하는 경우 부과

 

* 다만 조정대상지역에 주택임대사업자 등록 시에는 종합부동산세가 합산 과세됨(2018년 9월 14일부터 적용)

종합부동산세 납기: 12월 1일~15일

 

부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세

3주택자부터 갭투자를 목적으로 전세 아파트 등을 소유하면서 임대하고 있는 경우 3억 원 초과 보증금에 대한 간주임대료를 산정하여 과세함

간주임대료 = (보증금 합계-3억 원)

 

부동산 매도 시 내는 세금: 양도소득세

양도소득세는 국세

1세대 1주택은 양도가액 12억까지 비과세

양도차익 = 양도가액 – 필요경비

필요경비: 취득세, 국민주택채권, 매각 차손, 공인중개사 보수, 법무사 수수료, 세무신고서 작성비용, 공증비용, 인지대, 변기교체비용, 바닥공사, 새시공사 등

장기보유특별공제: 매도가액이 12억을 넘는 주택에 대하여 보유기간, 거주기간에 따라서 양도소득세 공제

 

3장 주택 투자자를 위한 절세 디테일

주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다

직주근접은 무엇보다 중요하다

강남 집값이 높은 이유는 학군 때문이다

 

3주택자

 

중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자

주택임대사업자에게도 수형 주택이 유리하다

전용 60m2이하, 매매가 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 공동주택, 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내 주택임대사업자 등록하고 일정 요건을 갖추면 취득세 면제 또는 감면 혜택을 볼 수 있음

이 외에도 재산세 감면, 종부세 합산배제, 임대소득세 감면 등 세제 혜택,

주택임대사업자는 임대주택 외에 2년 이상 실거주 주택을 팔게 되면 양도소득세 비과세 혜택

 

부동산 대책을 수 있는 주택임대사업을 고려하자

주택임대사업자 등록 시 꼭 세무서에 방문해야 할까?

세무서(국세)에 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항

지자체(지방세)에 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항 아님

만약 의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우, 국세청에만 사업자등록을 하는 것이 유리

주택 취득 단계에서 부과되는 취득세

취득세 면제 또는 감면은 2024년 12월 31일까지 적용,

취득세 200만 원 이하는 전액 면제, 초과 시 85% 감면

조건

1. 60m2 이하의 신축이거나 최초로 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 분양받아 취득한 주택

2. 취득일로부터 60일 이내에 지방자체단체에 임대주택으로 등록된 주택

3. 의무임대기간 준수

4. 임대료 증액 제한(5%)

주택 보유 단계에서 부과되는 재산세, 종부세, 임대사업소득세

재산세: 공동주택 또는 오피스텔 2호 이상 임대 시,

주인세대를 제외한 모든 호수가 40m2이하인 다가구주택의 임대도 재산세 면제 및 감면

종합부동산세: 시점에 따라 종부세 합산 배제

임대사업소득세:

1주택자: 9억 원억원 초과 주택만 과세

2주택자: 월세는 과세, 보증금은 비과세

3주택자: 월세는 과세, 보증금 합계 3억 원 초과부터 과세

 

아파트는 2020년 7월 11일 이후 취득분부터는 임대 불가능

 

주택을 2채 이상 구입하고 단기에 매도할 목적이 아니라면 장기임대사업자로 등록하는 것이 취득세, 종부세, 재산세, 양도소득세의 절세 방법이다

 

은퇴자들이 선호하는 상가주택의 절세방법

상가주택에서 절세할 수 있는 가장 중요한 세목은 양도소득세

상가주택에서 주택의 면적이 상가의 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봄. 이 경우 1세대 1주택에 해당할 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있음

따라서 상가주택을 건축할 때 주택의 면적을 크게 해야 함

상가면적이 주택보다 크거나 같다면 상가와 주택을 따로 구분해 양도소득세 계산함

 

똘똘한 1주택에는 세금 혜택이 많다

재산세는 다주택자가 적을 수 있으나, 양도소득세는 똘똘한 한 채가 훨씬 유리하다

 

2주택을 가지고 있어도 세금을 내지 않을 수 있다

일시적 2주택일 경우 비과세 받을 수 있음

상속으로 2주택에 해당하는 경우, 원래 보유하고 있던 주택은 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 적용을 받는다. 양도기한에 제한이 없다

 

혼인이나 부모님과 합가로 2주택에 해당하는 경우, 혼인은 5년, 합가는 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용한다

 

거주하는 주택을 소유한 자가 임대주택 또는 가정어린이집을 취득해 2주택에 해당하는 경우, 비과세 적용. 다만 조정대상지역 내 임대주택은 거주요건 2년을 충족해야 함

 

부동산 법인이 받는 이유

부동산 법인 설립의 장점

 - 자금조달계획서에서 자유롭다

 - 3주택 이상 다주택자는 75%(지방소득세 제외)의 세율이 적용되는데, 법이은 비사업용 부동산에 대해 10%의 세율을 적용하고, 다시 10%를 적용한 후 법인소득에 대해 20%(지방소득세 제외)의 세율을 적용한다

- 주택구입자금 조달이 용이하다: 법인은 본인이 가진 자금과 대출, 펀딩의 명목으로 자금을 조달할 수 있다. 즉 부모님에게 자금을 융통한 경우, 대출이 아니라 투자를 받을 것으로 처리할 수 있어 이자 지급 부분에서 조금은 자유롭다

 - 필요경비가 공제된다. 개인은 필요경비로 공제받을 수 있는 지출은 세법에 열거된 항목에 한정되지만, 법인은 식사비, 주유비, 접대비 등을 모두 필요경비로 인정받을 수 있어 양도차익이 줄어들어 세금을 줄이는 효과가 있다

 - 건강보험료가 절약된다. 개인은 지역 건강보험료를 내야 하는데, 법인은 직장 건강보험의 적용을 받아 건강보험료를 줄일 수 있다. 이때 대표이사의 급여를 최소로 하고 법인카드로 식사비나 주유비, 사무용품비 등을 지출하면 건강보험료를 더 줄일 수 있다

 

부동산 법인의 단점

 - 회계처리에 대한 고정비용이 지출된다.

 - 취득세가 중과된다. 과밀억제권역에 사업장을 낼 경우 부동산을 구입 시 취득세가 2~3배 중과된다.

 - 종합부동산세가 중과된다. 다주택을 보유한 법인은 공시가액 6억 원 공제를 받을 수 없으며, 최고세율이 적용된다

 

더욱 깐깐해진 자금조달계획서

  

4장 상가, 오피스텔 투자자를 위한 절세 디테일

상가, 오피스텔 투자 시 상권과 역세권부터 보자

상가 투자는 상권분석이 먼저다

상가 임대를 위해서는 업종분석도 중요한 절차다

오피스텔 투자는 역세권분석이 먼저다

 

상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세

상가나 오피스텔을 분양받을 때는 취득세+부가가치세도 납부해야 한다

취득 시 단독명의로 할 것인지, 공동명의로 할 것인지 고려해야 한다. 이유는 부동산을 양도할 때 공동명의로 하면 이익을 분산하는 효과가 있어 양도소득세를 절감할 수 있기 때문

상가나 업무옹 오피스텔은 대지지분은 부과하지 않고, 건물부분에 대해서만 10%의 세금을 부과한다

 

상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세

상가나 업무용 오피스텔의 대지지분(80억 초과)에 대해서는 종합부동산세가 부과될 수 있음

 

상가, 오피스텔을 팔 때의 사업양수도계획서

포괄적인 사업양수도계약: 상가 등의 매도사업자에게 부여된 모든 채권과 채무가 매수사업자에게 이전되고 사업의 동일성이 유지되는 계약

 

오피스텔

 

5장 토지투자자를 위한 절세 디테일

돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다

지목: 토지별로 정해져 있는 사용 가능한 용도

 

토지 투자 시 확인해야 하는 것 들

토지를 매입하기 전에는 토지이용계획 확인서, 등기부등본, 토지대장을 분석해야 한다(토지이음에서 가능)

토지는 취득 시 면세규정에 해당하므로 부가가치세가 발생하지 않음

 

사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다

용도에 맞지 않게 토지를 보유할 경우 비사업용 토지로 보아 세금에 불이익을 주고 있음. 투자 용도로 구입한 비사업용 토지를 사업용 토지로 인정받으면 세금을 아낄 수 있음

 

사업용 토지의 재산세와 종합부동산세

나대지, 잡종지 등의 종합합산과세 대상 토지는 공시지가 가액의 합계가 5억 원을 초과하면 종합부동산세 과세

사업용 토지인 별도합산과세대상 토지는 공시가격 합계약이 80억 원을 초과하면 종합부동산세 과세

 

사업용 토지 상태로 양도해야 양도소득세를 줄일 수 있다

 

토지

 

6장 상속세와 증여세 절세 디테일

상속과 증여, 무엇이 유리할까?

증여가 상속보다 유리한 이유

첫째. 사전에 증여하는 것이 상속보다 재산분쟁을 줄일 수 있다

둘째. 증여를 해줌으로써 상속재산의 크기가 줄어들어 절세 효과를 볼 수 있기 때문

 

상속세: 피상속인(상속을 해주는 사람, 사망자) 유산 전체가액을 기준으로 공제액을 빼고, 분을 함.

증여세: 증여재산을 수증자 별로 각각 안분한 다음 재산가액을 기준으로 초과누진세 적용

 

증여세는 어떻게 계산해야 할까?

배우자 6억 원, 직계존비속 5천만 원 기타 친족 1천만 원 비과세

과세표준이 50만 원 미만일 때는 부과하지 않는다

=> 따라서 미성년 자녀에게 증여할 때, 2050만 원을 증여해야 증여세를 낸다는 말인 듯

증여를 하려거든 10년 단위로 하자

부담부증여를 고려해보자

증여자의 채무를 수증자가 인수하게 되면 채무가 이전되는 부분은 증여자에게 양도소득세로 부과되고, 나머지 순수한 재산의 증여부분만 증여세가 과세된다

다만 배우자나 직계존비속 간의 부담부증여 행위는 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 않는 것으로 추정함

배우자나 직계존비속 간의 부담부증여 시 채무를 부담하는 사실이 객관적으로 인정되는 경우에 부담부증여가 인정된다

증여자가 대출이 있는 부동산을 증여하고자 할 경우, 부딤부증여(양도소득세+증여세)와 순수증여(증여세)시 부담할 세액을 각각 계산해보고, 부담할 세액이 적은 방법으로 처리함

부담부증여를 하고자 할 때는 수증자가 채무를 부담할 수 있는 경제적 능력이 있는지를 고려해야 함

국세청에서는 부담부증여의 경우 채무 부분을 전산에 입력해 수증자가 실제로 채무를 인수했는지, 상환자금의 출처는 무엇인지 확인하기위해 매년 1회 이상 금융거래 내역을 통해 검증하고 있음

=> 전세 낀 부동산은 이자가 발생하지 않는 채무인데, 이런 경우는 어떻게 되는거지?

 

상속세는 어떻게 계산해야 할까?

상속공제는 기초공제 2억과 인적공제를 합한 금액과 일괄공제 5억 원 중 선택해 공제할 수 있음

인적공제: 자녀 1인당 5천만 원, 65세 이상 동거가족은 5천만 원,

배우자공제: 최소 5억 원에서 30억 원을 한도로 공제.

배우자공제는 다른 인적공제와 달리 일괄공제를 선택한 경우에도 공제를 받을 수 있음

따라서 배우자공제 5억 원과 일괄공제 5억 원을 합하여 최소 10억 원을 공제받게 되므로, 상속재산이 10억 원을 초과하지 않는다면 상속세는 나오지 않을 수 있음

- 배우자와 다른 상속인이 있는 경우: 10억원(배우자공제+일괄공제)

- 배우자만 있는 경우: 7억 원(기초공제 2억 원 + 배우자공제 5억 원)

- 배우자가 없고 다른 상속인만 있는 경우: 5억 원(일괄공제만 적용)

 

사전증여를 통해 상속세 부담을 줄이자

피상속인의 사망일로부터 10년 이내에 이루어진 증여는 상속재산에 포함한다

 

사전증여 시에는 미래가치가 큰 수익형 부동산이 좋다

부동산을 증여를 했는데, 10년 이내 사망한 경우, 부동산은 상속재산으로 처리. 하지만 부동산의 상속가액은 상속 시점의 가액이 아닌 증여 당시의 가액으로 평가한다. 따라서 주택의 가격이 계속 오른다면 미리 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법

 

상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우

상속, 증여재산의 가액은 원칙적으로 시가로 평가함

토지나 단독주택처럼 거래가 자주 발생하지 않는 부동산은 유사자산의 매매사례가액이나 감정가액으로 평가함

상속개시일 전후 6개월, 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 이내에 재산을 처분하면 상속, 증여재산의 가액을 상속인이 매매한 시가로 평가함

보통의 경우 양도소득세율이 상속세율보다 높기 때문에 시가가 없는 부동산은 상속재산을 매매사례가액, 감정평가액을 기준으로 부동산의 취득가액을 높게 평가해 양도소득세의 과세표준을 낮추는 게 유리하다

하지만 양도소득세가 감면되거나 상속세 과세표준이 1200만 원 이하 또는 30억 원을 초과하는 경우에는 상속세율보다 양도소득세율이 낮으므로 기준시가로 평가해 상속세를 절감하는 게 유리하다

 

부동산을 상속받아야 하는 상황인데, 상속세를 납부할 돈이 없는 경우를 대비해 보장성 보험 등의 상품을 가입해두면, 사망보험금으로 상속세를 납부할 수 있다.

 

피상속인의 채무가 많아서 상속을 포기한 경우라도, 사망보험금은 상속인의 재산이므로, 상속인이 수령할 수 있다. 하지만 상속인은 상속세를 내야 한다