전세사기 깡통전세 방지 임대차 제도 개선 예상되는 변화 우려

전세사기 피해방지 대책으로 주택임대차보호법 및 동법 시행령 일부를 개정 추진하기로 하였습니다. 본 포스팅은 2022년 11월 21일에 발표한 '전세가기 및 소위 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도개선' 보도자료를 정리한 내용입니다.

보도자료의 주요 개정내용은 아래와 같습니다.

• 선순위 임차인정보 확인권 신설 (관련법: 주택임대차보호법)
• 체납정보 확인권 신설 (관련법: 주택임대차보호법 시행령)
• 소액임차인 범위 확대
• 최우선 변제금액 상향
• 표준임대차표준계약서에 관리비 항목 및 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약 신설 
• 전유부분 50개 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료 보관의무 신설 (관련법: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

추진 배경

 

• 2021년 하반기부터 시작된 부동산 가격의 하락으로 인한 깡통전세, 전세사기 피해 확산
• 투명하지 못한 관리비 인상으로 취약계층의 주거비용 부담 증가

 

주요 개정 내용

1. 선순위 임차인 정보 확인권 신설

배경

• 현재에도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수는 있음 
• 요청할 수 있는 임대차정보: 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등

현재 문제점

• 임차인이 되려는 사람은 임대인에게 동의를 구할 수 있을지 없을지 알 수 없음
• 임대인이 갑인 현실에서 임차인이 임대인에게 임대차정보를 요청하기가 어려움
• 임차인이 되려는 사람이 임대차정보를 요구하더라도 임대인이 거절하면 그만임
• 부동산도 보통 집주인 편이기 때문에 임대차정보 확인에 적극적이지 않고 그냥저냥 넘어가려는 경우가 많음

개선

• 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 대한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문서상 분명히 함
• 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 선순위보증금 등의 정보제공을 요구한 경우, 임대인은 이에 동의할 것을 의무화 함

예상되는 변화·우려

• 임차인의 알 권리가 확보된다는 측면에서 매우 긍정적이라고 생각함
• 하지만 집주인이 정보제공을 차일피일 미룰 가능성이 있음
• 부동산중개인에게 정보제공을 요구하는 임차인은 받지 않겠다고 말할 수 있음
• 임차인 우위 시장에서는 잘 작동하겠지만, 임대인 우위시장에서는 정착이 어려울 것. 우리나라는 임대인 우위시장인 기간이 훨씬 길었음
• 아직까지 임차인이 임대인에게 무언가를 요구하는 문화가 정착되어 있지 않아, 이러한 제도의 정착에는 시간이 필요할 것 같음

2. 체납정보 확인권 신설

배경

• 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우, 국가가 임대인으로부터 세금을 거둘 수 있는 우선순위가 임차인의 보증금반환보다 높음
• 임차인은 임대인의 세금체납 사실을 알 수 없어, 임대인이 체납하게 되는 경우, 임차보증금을 떼일 수 있음

개선

• 임차인이 되려는 사람은 계약 체결 전에 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설함
• 다만 임대인은 정당한 사유가 있는 경우 납세증명서 제시를 거부할 수 있음 
• 임대인은 납세증명서를 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 임차인이 되려는 사람이 동의할 경우, 그 이전에 발급된 납세증명서를 제시할 수 있음
• 임대인이 납세증명서를 제시하지 않으려는 경우, 임차인이 되려는 사람이 직접 과세 관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의하면 납세증명서를 제시한 것으로 간주함

 

예상되는 변화·우려

• 임대인은 납세증명서를 거부할 수 있기 때문에, 크게 의미 있는 정책적 변화는 아님
• 임차인이 임대인의 체납사실을 확인 할 수 있게 하거나, 부동산 거래 시 의무적으로 제출하도록 해야 의미 있는 변화가 될 것으로 판단함

3. 주택임대차보호법 시행령 일부개정

• 소액임차인 범위 확대(지역에 따라 금액은 다름)
• 최우선변제금 1,500만 원 상향(지역에 따라 금액은 다름)

구분		지역구분	우선변제를 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위
현행	1호	서울특별시	1억 5,000만원 이하	5,000만원 이하
	2호	과밀억제권역, 용인･화성･세종･김포	1억 3,000만원 이하	4,300만원 이하
	3호	광역시, 안산･광주･파주･ 이천･평택	7,000만원 이하	2,300만원 이하
	4호	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원 이하
개정	1호	서울특별시	1억 6,500만원 이하 (1,500만원↑)	5,500만원 이하 (500만원↑)
	2호	과밀억제권역, 용인･화성･세종･김포	1억 4,500만원 이하 (1,500만원↑)	4,800만원 이하 (500만원↑)
	3호	광역시, 안산･광주･파주･ 이천･평택	8,500만원 이하 (1,500만원↑)	2,800만원 이하 (500만원↑)
	4호	그 밖의 지역	7,500만원 이하 (1,500만원↑)	2,500만원 이하 (500만원↑)

4. 주택임대차표준개약서 개정

 

배경

• 현행 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마친 다음 날 발생함

 

현재 문제점

• 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날 사이에 대출을 받아 저당권이 설정될 수 있음
• 그 사이에 설정된 저당권에 대해 임대인은 대항력이 없으므로 보증금을 회수하지 못할 수 있음

개선

• 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날 까지 임대인은 담보권을 설정할 수 없다는 조항을 주택임대차 표준계약서 추가
• 임대인이 전입신고 전까지 담보권 설정불가를 위반 시 임차인에게 해제권과 손해배상청구권이 인정됨을 주택임대차표준계약서를 개정함

예상되는 변화·우려

• 계약서에 명시가 되어있긴 하지만 실제로 전입신고일 이전에 임대인이 담보권 설정 시, 임차인이 그 사실을 알기가 쉽지 않음(임차인이 저당권 사실을 알기 위해서는 매일 등기부등본을 확인해 봐야 함. 현실적으로 불가능)
• 임차인은 이사일 등 준비를 다 해놓은 상태에서 손해배상청구 등으로 대응하기는 쉽지 않음

주택표준임대차계약서

5. 관리비 항목 신설

 

배경

• 임대인과 임차인 사이에 관리비에 대한 정확한 합의가 이뤄지지 않는 경우가 많음
• 계약기간에 임의로 관리비를 증액하여 실질적으로 임차료 상승으로 이어짐

개선

• 관리비 항목을 주택임대표준계약서에 신설함

 

예상되는 변화·우려

• 계약서에 관리비 항목이 명시적으로 있으면 도움은 되나,
• 계약기간에 임대인이 관리비를 증액하는 것에 대해서는 대응할 방법이 없음

 

6. 전유부분 50개 이상 집합건물 관리비 자료 보관 의무 신설

 

배경

• 원룸, 오피스텔 등 집합건물에서 관리비를 임대인 임의로 올려 거주비가 증가하는 결과가 발생함

 

개선

• 집합건물 관리인은 관리비 장부작성과 증빙자료 보관 의무를 신설함

 

예상되는 변화·우려

• 임대인은 비용공제를 받기 위해서 관리비 증빙자료를 이미 보관하고 있음
• 임대인이 관리비를 임의로 올리는 것에 대해 대응할 수 있는 실효성 있는 정책이 아님

[부동산 기초자료/정책] - 전세사기 피해 방지방안 요약 및 해설