현 시점 부동산 냉각에 대한 정부의 대응(부동산 현안 대응 방안)

매매 낙폭 확대, 전세 하락폭 역대 최대 등, 부동산 냉각에 따른 정부의 정책에 대한 변화가 지속되고 있습니다. 2022년 11월 10일 관계부처 합동으로 부동산 시장 현안 대응 방안 보도자료의 주요 내용 및 Comment를 드립니다.

2022년 부동산 시장 동향

• 매매: 하락 지속되고 있지만, 과거 5년 상승분 대비 하락폭이 크다고 볼 수는 없음
• 전세: 전세 매물 누증, 전세 가격 하락폭 역대 최대
• 월세: 높아지는 금리로 인해 임차인의 월세 선호 현상
• 역대 최저 거래량(06년 ~21년 월평균 거래량: 7.9만호, 22년 9월까지 월평균 거래량 4.6만호

월평균 주택거래량 추이

• 위험수준의 미분양을 통상 10만호 이상으로 보고 있음
• 01년~21년 장기평균 미분양도 6.3만호 임
• 이러한 과거 통계를 고려할 때, 22년 9월 기준 4.2만호의 미분양은 높은 편은 아님
• 다만 지방 및 수도권에서도 미분양이 증가하고 있음

미분양 장기 추이

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세부 추진과제

정책기본방향

주택공급기반 위축 방지

• PF 대출보증 사업 리스크 관리를 위한 보증지원 확대
• 미분양 주택 PF 대출 보증 상품 신설(주택도시보증공사 23년 2월)
• 기존 PF대출 보증대상 요건 완화 및 보증규모 확대

Comment: ‘대주단’ 이런 단어들이 들려오는 때를 기다려야 합니다.

• 리츠 요건 충족을 위한 부동산 지분 규제 완화(현황: 부동산법인 지분 50% 초과 / 개선: 20% 이상)

Comment: 성격이 불분명한 한국 리츠 투자는 일단 거르기로 했습니다. 리츠를 투자한다면 역시 역사가 긴 미국으로 가야 할 것 같습니다.

 

•   안전진단 평가항목 조정 등 개선방안 연내 조기 마련

Comment: 재건축 규제가 완화될 텐데.. 문제는 순서겠지요.

 

• 분양물량 분산, 사전청약 의무 폐지 및 기매각 택지는 사전청약 의무 완화(6개월 → 2년)

Comment: 사전청약은 역시나 말장난이었을 뿐입니다. 시장의 흐름에 따라 사전청약 같은 Show는 없어질 수 있지만, 문제는 3기 신도시 분양입니다. 3기 신도시 분양을 기다리는 경우라면, 생각보다 길어질 수 있음을 알아야 할 것 같습니다.

 

• 등록임대사업제 정상화 개편방안 마련(연내)

Comment: 제가 가장 기대하는 부분입니다. 준비가 잘 되었으면 좋겠습니다.

 

실수요자 내 집 마련

•   서울, 하남, 광명, 성남을 제외 규제지역 완화

Comment: 투자는 서울, 하남, 광명, 성남에 하라는 의미로 들립니다.

 

• 무주택, 1주택자(처분조건) LTV 50%로 일원화 연내 적용
• 무순위 청약 거주지역 요건 폐지

Comment: 지방을 잘 알고, 지방투자에 관심 있으신 분께는 좋은 소식인 것 같습니다.

 

• 생애최초 주택구입자 세제 지원 요건 완화

서민·중산층 부담 경감

• 서민, 실수요자 LTV 한도 상향(현행: 4억 개선: 6억)
• 청년전세 특례보증한도 확대(현행: 1억 개선: 2억)
• 생활안정자금 목적의 주담대 대출한도(2억원) 폐지, LTV, DTI 틀 내에서 관리
• 임차보증금 반환 대출보증 한도 확대(현행: 1억 개선: 2억)
• 주담대 채무조정 대상을 보다 탄력적으로 산정
• 안심전환대출, 적격대출, 보금자리론 => 특례보금자리론으로 통합

부동산 현안대응

전반적으로 부동산 침체 및 우발채무 등에 대한 우려가 반영된 정책입니다. 
부동산 침체가 오는 것은 현 시점에서 볼 때 확실해 보입니다.
침체가 오더라도 관심을 갖고 시장의 흐름을 알고 있어야 합니다.
위기를 기회로 만들 수 있어야 투자자라고 할 수 있을 것입니다.

[부동산 기초자료/정책] - 투자할 곳은 서울 과천 하남 광명(서울 및 연접 4곳 외 규제지역 모두 해제)

 

 

[부동산 기초자료/정책] - 부동산 규제, 대출 완화-제11차 비상경제민생회의

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