2023년 경제정책방향 부동산정책 다주택자 규제완화 본격화

2022년 12월 21일 관계부처 합동으로 2023년 경제정책방향을 발표하였습니다. 

경제전반에 관한 계획을 발표하는 내용이지만, 부동산이 중심인 것 같다는 느낌을 많이 받았습니다.

그 동안 범죄자 취급을 받던 다주택자 규제완화가 본격화 되었음을 알리는 신호탄이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

 배경

2023년 경제정책방향에 부동산이 메인이 된 것은, 지금 현 부동산 시장의 상황이 쉽지 않을 것이라는 배경을 갖고 있습니다.

1997년 외환위기는 좀 다른 성격의 위기로 볼 수 있지만, 2008년 금융위기와는 어느정도 유사성이 있다고 볼 수 있습니다.
그 당시 여러 건설업체가 무너졌고, 건설업의 2차, 3차 산업에 종사하는 업종도 무너진 업체도 많이 있었습니다.

급격한 통화긴축, 인플레이션과 경기침체 등을 겪고 있는 현 상황에서, 과거에 겪었던 위기를 대비하기 위해 부동산 규제의 완화가 필수적으로 필요한 상황으로 정부는 판단하고 있는 것 같습니다.

 다주택자 규제 완화

지난 정권 내내 지속되었던 다주택자를 윤석열 정부에서는 점차 완화적인 스탠스를 취했고, 규제의 대상 패러다임에서 거래 주체로서의 역할로 시각을 변경하였습니다.

[취득세 중과 완화]

현행

• 3주택자(또는 조정지역 2주택): 8%
• 4주택자(또는 조정지역 3주택) 이상 개인 / 법인: 12%

변경

• 2주택자: 취득세 중과 없음
• 3주택자: 4%
• 4주택자(조정지역 3주택) 이상 개인 / 법인 : 6%

[양도세 중과 배제]

• 2024년 5월까지 양도세 중과 배제 연장
• 세제개편안을 통해 근본적 개편안 마련

 

[분양권 및 입주권 양도세]

분양권-입주권-양도세율

[대출규제 완화]

현행

규제지역 다주택자 LTV 주택담보대출 금지

변경

주택담보대출 허용(LTV 30% 한도)

 주거부담 완화

• 2023년 초 규제지역 해제

=> 경기도권 규제지역 및 서울의 외곽지역 규제하 해제 될 것으로 예상합니다. 강남권의 규제완화는 마지막 보루가 될 듯..

• 과도한 실거주 및 전매제한 규제 완화

=> 구체적인 안은 2023년 발표예정인데, 최근 어려움을 겪고 있는 분양시장의 일부는 살아날 것으로 보입니다.

• 생활안정 및 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제 완화(주택 구입시와 동일한 LTV적용)
• 9억 초과 주택 임차보증금 변환 주담대 전입의무 폐지
• 생활안정자금 목적 주택담보대출한도 폐지(현재는 2억원까지 대출 가능)
• 15억 초과 아파트의 임차보증금 반환 주택담보대출 한도 폐지(현재는 2억원까지 대출 가능)
• 규제지역에 무주택자의 LTV 상향 추진

=> 박근혜 정부의 빚내서 집사라와 같은 정책이 떠올랐습니다.

• 공시가격 관련 국민부담 완화
• 1주택자 재산세 공정시장가액비율 인하(현재는 45%)
• 공시가격 현실화 계획 변경
• 특례보금자리론 확정 후 시행(지원대상, 대출한도 완화, 소득제한 폐지)

=> 빚내서 집사기 좋은 조건이 점차 만들어지고 있습니다.

 정비사업 개선

• 재건축 안전진단 시 구조안정성 비중 하향(50% → 30%)
• 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준 완화(30점 이하 → 45점 이하)
• 공공기관 적정성 검사 의무 시행 폐지 → 지자체 요청 시에만 제한적 시행
• 주택공급속도 조절
• 3기 신도지의 경우, 토지보상 및 부지조성을 속도감 있게 추진

=> 부동산 상황이 더 어려워질 경우 3기 신도시도 늦춰질 것 같습니다. 

• 표준건축비 현실화

 민간 등록임대

• 전용 85㎡ 이하 아파트 등록임대사업 재개

민간등록임대

• 맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차 시장의 장기 안정에 기여할 수 있는 임대사업자 육성
• 전용 60㎡ 이하는 취득세 85~100% 감면
• 전용 60~85㎡ 는 취득세 50% 감면 
• 취득당시 가액이 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택이 쥐득세 감면 대상
• 매입임대사업자 세제 인센티브 복원(양도세 중과, 종부세 합산 배제)
• 법인이 매입임대주택 등록 시 법인세 추과과세(양도차익의 20%) 배제
• 의무임대기간을 15년 적용하는 사업자에게는 주택가액 요건 추가 완화(수도권 9억원/ 비수도권 6억원 이하 주택 대상)
• 등록임대 사업자에 대해서는 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진
• 신규 매입임대사업자는 2호 이상 등록시 등록 허용

 

 민간 사적임대

• 전세사고 방지를 위한 제도 개선
• 임차인 알권리 강화

 공공임대

• 공공임대 50만호, 필요시 탄력적 주택 공급
• 공공임대 주택 품질 개선

지금까지 부동산 정책을 중심으로 2023년 경제정책방향에 대해 알아보았습니다.

제가 느끼는 주요 부분은 아래와 같습니다.

• 민간정비사업, 3기 신도시 등 주택공급이 늦춰질 것 같음
• 1주택인 사람은 2주택으로 늘릴 수 있는 기회라고 생각함
• 다주택자에게도 손을 내밀기 시작했지만, 아직 인센티브가 약함. 추가적으로 나올 인센티브를 기다려야 함

이번 발표는 정책방향에 관한 것으로 법 개정사항이 필요한 것도 있어, 구체적이고 정확한 변화는 추후 계속 발표될 것으로 보입니다.

시장 상황이 본격적으로 변하고 있으니, 준비운동을 해야 할 때입니다.

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